Tỷ lệ văn phòng bị bỏ trống cao, còn có tương lai cho các tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn?
Do khó khăn trong kinh tế mà tại năm 2023, nhiều doanh nghiệp phải lựa chọn thu hẹp quy mô văn phòng. Nguồn cung tăng trong khi nhu cầu giảm đang xoay chuyển thế chủ động trong giao dịch thuê văn phòng, với bên thuê đang dần nắm thế chủ động. Tương lai thị trường văn phòng có khởi sắc? Tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn nào sẽ là bến đỗ tốt cho nhiều doanh nghiệp đang muốn “dời nhà”? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết sau.
Làn sóng thu hẹp văn phòng
Làn sóng thu hẹp quy mô văn phòng sau đại dịch Covid-19
Khoảng trước dịch Covid-19, những dự báo về một nền kinh tế sôi động tại Việt Nam cùng nhiều start-up trong đa lĩnh vực đã báo hiệu một tương lai sáng lạn cho thị trường văn phòng Việt Nam. Tại thời điểm đó, báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường liên tục ghi nhận sự tăng trưởng của thị trường văn phòng cho thuê.
Thế nhưng,từ sau dịch Covid-19, do những nốt trầm kinh tế mà hàng loạt các doanh nghiệp đã trả hoặc thu hẹp diện tích văn phòng của mình nhằm tiết kiệm chi phí vận hành. Các tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn bị trả nhiều hơn, doanh nghiệp cũng có xu hướng di dời văn phòng về các địa điểm ngoài trung tâm để tối ưu chi phí. Lý do là nhiều start-up, thậm chí là doanh nghiệp lớn phải rời bỏ thị trường trong thời kỳ trong và hậu Covid-19. Các doanh nghiệp còn hoạt động cũng e dè, hoãn kế hoạch mở rộng, phát triển công ty trong khoảng thời gian này. Cộng với sự di dời, thu hẹp diện tích văn phòng của các doanh nghiệp mà tại Hà Nội và TPHCM, tỷ lệ các văn phòng có diện tích bỏ trống đang ở mức từ 25-40%.
Các tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn đang có tỷ lệ bỏ trống cao tại Hà Nội và TPHCM
Trong “Báo cáo Kết quả khảo sát tình hình 10.000 doanh nghiệp trong nước” do Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân công bố giữa năm 2023, có hơn 82% doanh nghiệp dự kiến tiếp tục giảm quy mô, tạm dừng hoặc ngừng kinh doanh trong năm 2023. Trong số các doanh nghiệp còn ở lại thị trường thì có đến hơn 70% dự kiến giảm 5% quy mô lao động và hơn 80% dự kiến doanh nghiệp sẽ bị giảm hơn 5% doanh thu. Với nhiều lý do cả trong nước lẫn thế giới tác động mà các doanh nghiệp đang bị giảm lượng đơn hàng, khó tiếp cận vốn vay, không đáp ứng được thủ tục và yêu cầu pháp lý,…
Chi phí thuê văn phòng lớn tại các vùng trung tâm đang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn
Anh Trần Tuấn Thiện, chủ một Start-up công nghệ tại Hà Nội bắt đầu hoạt động từ năm 2020. Đến năm 2022, nhận thấy sự hồi phục sau dịch Covid-19 cùng rất nhiều khuyến mãi từ chủ cho thuê, anh đã chuyển văn phòng từ Coworking Space ở Thái Hà (Đống Đa, Hà Nội) sang một cao ốc trên đường Trần Hưng Đạo (Hoàn Kiếm). Thế nhưng đến năm 2023, chủ thuê bắt đầu cắt giảm ưu đãi, tăng chi phí thuê trở lại. Giá thuê cao đã khiến anh quyết định dời văn phòng về một căn chung cư tại Mỹ Đình sau khi hết hạn hợp đồng vào tháng 6 năm 2023. Anh Thiện cho biết, do khó khăn kinh tế từ cuối năm 2022 cùng với giá thuê tăng lên 50 triệu đồng/tháng khiến anh không thể “gồng” nổi dẫn đến quyết định di dời văn phòng.
Tại TPHCM, chị Lý Phương Linh cùng dự án start-up ứng dụng đặt phòng cho du khách nước ngoài du lịch Việt Nam cũng quyết định rời bỏ thị trường sau 2 năm dịch khiến du lịch đình trệ. Chị Ly đã trả lại văn phòng tại TP Thủ Đức vì sự hoạt động không hiệu quả của doanh nghiệp.
Xem thêm: Tìm hiểu văn phòng cho thuê chất lượng hạng A tại Khu Công nghệ cao
Một số ít doanh nghiệp phát triển và mở rộng kinh doanh
Thế nhưng, không phải doanh nghiệp nào cũng bị chìm trong cơn sóng dữ của nền kinh tế. Start-up Fundiin cung cấp dịch vụ mua trước trả sau là một ví dụ. Fundiin đã trả mặt bằng trên đường Nguyễn Trãi (Quận 5, TPHCM) vốn là nơi làm việc của 30 nhân sự để đổi qua một văn phòng mới với chỗ cho 80 nhân sự. Diện tích văn phòng thay đổi từ 145m2 sang 390m2 . Được biết, đây là do sự phát triển tốt của công ty và nhu cầu mở rộng doanh nghiệp trong tương lai.
Một số ít doanh nghiệp vẫn “bơi ngược dòng” trong tình hình kinh tế ảm đạm
Ông Nguyễn Ảnh Cường, CEO của Fundiin chia sẻ, công ty chuyển văn phòng với giá thuê không tăng nhiều, nhưng tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn mới giúp tạo sự chuyên nghiệp, cung cấp diện tích khi Fundiin tăng quy mô nhân sự. Đội ngũ lãnh đạo của công ty đã dự tính sẽ mở rộng hoạt động cũng như tăng quy mô nhân sự của công ty lên gấp đôi trong năm 2023.
Thực trạng nửa đầu năm 2023
Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, bà Hoàng Nguyệt Mai, cho biết nhu cầu thuê văn phòng chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ thông tin, tư vấn luật, tài chính, còn các start-up có xu hướng chậm lại hoặc trả văn phòng. Tỷ lệ lấp đầy cũng như giá văn phòng tại Hà Nội đang biến động vì nguồn cung đang dồi dào hơn trong khi đó nhu cầu thuê văn phòng lại có xu hướng giảm.
Còn trong báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý II/2023, tòa nhà Waterfront Tower chính thức chào thuê ra thị trường, đóng góp hơn 6.000m2 diện tích văn phòng mặt sàn lớn tại TPHCM. Trong khi đó, xu hướng trả mặt bằng vẫn đang tiếp diễn. Có thể thấy, cả thị trường Hà Nội và TPHCM đều có những vấn đề giống nhau khi nguồn cung tăng như nhu cầu của doanh nghiệp giảm. Số liệu cũng chỉ ra trong 6 tháng đầu năm 2023, 90% diện tích văn phòng cho thuê được hoàn trả đến từ doanh nghiệp bất động sản, công nghệ và ngân hàng.
Nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa trong và hậu đại dịch Covid-19
Cũng trong quý II/2023, lượng hấp thu thuần được ước tính ở mức âm 4.5000m2. Trong đó có hơn 70% giao dịch là lớn liên quan đến trả hoặc di dời văn phòng khu trung tâm. Khu vực trung tâm cũng là nơi chịu ảnh hưởng lớn nhất từ làn sóng trả mặt bằng do giá thuê cao và tập trung rất nhiều doanh nghiệp. Các khu vực cận trung tâm ghi nhận nhiều hoạt động di dời nhờ có khung giá thấp hơn nhưng vẫn dễ dàng tiếp cận khu vực trong tâm.
Quyền chủ động về tay khách thuê
Năm 2022, việc nguồn cung văn phòng cho thuê hạn chế đã khiến thị trường văn phòng trở thành sân chơi do bên chủ thuê quyết định. Khách thuê thường phải chịu mức giá cao cùng với đó là những quy định khắt khe trong quá trình sử dụng văn phòng.
Tuy nhiên, đến giữa năm 2023, nguồn cung văn phòng tăng nhiều trong khi nhu cầu thuê ty lại giảm bớt thì gió đã đổi chiều. Hiện tại, khách thuê mới là người chủ động hơn trong việc giao dịch thuê văn phòng.
Người thuê đang dần nắm thế chủ động trong thị trường văn phòng
Bằng chứng rõ nhất trong việc chủ cho thuê đang là người “nhân nhượng” là việc giá thuê phòng có xu hướng giảm. Khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy giá văn phòng bắt đầu giảm từ quý IV/2022, khảo sát cũng dự đoán tỷ lệ văn phòng hạng A trống năm 2023 sẽ là khoảng 22% cùng với sự sụt giảm 4% giá thuê. Trở về giữa năm 2023, giá thuê trung bình hiện tại của văn phòng mặt sàn lớn hạng A tại TPHCM đang là 45,6 USD/m2, giảm 0,7% so với quý I/2023. Văn phòng hạng B cũng giảm 1,2% khi so với cùng kỳ năm 2022 với mức giá thuê trung bình là 25,6 USD/m2.
Dù khách thuê đang có ưu thế trong khi thương lượng, giao dịch thì đa số các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với những khó khăn của tình hình kinh tế. Nhiều doanh nghiệp đã đi theo con đường cắt giảm quy mô văn phòng hoặc di dời mặt bằng sang nơi có giá rẻ hơn, thậm chí một số doanh nghiệp còn trả lại toàn bộ mặt bằng. Thậm chí ở một số doanh nghiệp có tài chính tốt vẫn lựa chọn phương án an toàn là gia hạn mặt bằng cũ, đợi những tín hiệu kinh tế tích cực để có thể mở rộng quy mô trong thời gian sắp tới.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung và cầu của thị trường văn phòng cho thuê đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài các quận rìa trung tâm. Với mức giá văn phòng chỉ từ 15-20 USD/m2/tháng, các khu vực vùng ven này đang có tỷ lệ lấp đầy lên đến 9%. Một ví dụ tiêu biểu là dự án OneHub Saigon tại Khu Công nghệ cao TPHCM, đây là dự án văn phòng chất lượng hạng A ngoài trung tâm đáng chú ý tại khu vực Đông Sài Gòn với giá thuê dễ chịu cùng chất lượng tòa nhà cùng khả năng kết nối tốt.
Có thể thấy, thị trường đang trong giai đoạn “giằng co”, khi cả chủ thuê và khách thuê đều có những khó khăn của riêng mình, việc chủ thuê giảm bớt những yêu cầu và giá thuê là một cách tốt để cả đôi bên cùng có lợi trong thời điểm khó khăn như hiện nay.
Xem thêm: Các lý do doanh nghiệp nước ngoài nên đầu tư vào Việt Nam
Liệu có tương lai cho các tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn?
Theo CBRE, trong năm 2023 sẽ có 6 tòa nhà văn phòng với diện tích cung lên đến 170.000m2 được chào sân. Bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định dù thị trường có biến động thì đầu tư vào văn phòng cho thuê vẫn là một mảng đầu tư hấp dẫn. Đặc biệt là với những nhà đầu tư hay chủ sở hữu có tiềm lực vững vàng và đang muốn xây dựng thương hiệu.
Tuy nhiên, bà cũng nhận định hạn chế của mảng văn phòng cho thuê là ít linh hoạt trong việc mở rộng vị trí và phụ thuộc nhiều vào tổ hợp dịch vụ, hạ tầng xung quanh khu vực văn phòng. Ngoài ra, sự khác biệt về khách thuê cũng tạo ra những tỷ lệ lấp đầy văn phòng khác nhau. Tại các thành phố như Delhi, Mumbai (Ấn Độ), TPHCM hay Hà Nội thì một số ngành đang phát triển mạnh như tài chính và dịch vụ kinh doanh ghi nhận nhu cầu thuê văn phòng tăng mạnh. Savills Impact dự báo giá trị gia tăng từ các doanh nghiệp này dự kiến tăng trên 50% trong 5 năm tới.
Văn phòng vẫn là một mảng đầu tư tốt cho các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh mẽ
Với những khách thuê có tiềm lực tài chính tốt, việc mở rộng quy mô văn phòng tại các tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn phải song hành với việc tiếp cận được nguồn lực chất lượng. Khách thuê có thể rời khỏi khu vực trung tâm, thế nhưng vị trí tốt, dễ tiếp cận nguồn lực vẫn là một tiêu chí được ưu tiên. Thực tế hiện nay các dự án văn phòng quá xa khu vực trung tâm dù có chất lượng tốt nhưng tỷ lệ cho thuê vẫn không cao và tăng chậm.
Về xu hướng, văn phòng chất lượng cao và đạt tiêu chuẩn xanh sẽ trở thành một nhu cầu lớn, bởi nhiều doanh nghiệp, tập đoàn đang hướng đến mục tiêu Net Zero cùng cam kết giảm lượng khí thải carbon cũng như tuân thủ các tiêu chuẩn ESG. Đây sẽ là xu hướng tất yếu mà các chủ đầu tư cần thích nghi và nắm bắt để có thể thu hút khách hàng hiệu quả.
OneHub Saigon – Dự án cung cấp những tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn đầy tiềm năng tại Đông Sài Gòn
OneHub Saigon là một dự án văn phòng nổi bật tại TP Thủ Đức và khu vực Đông Sài Gòn. Với nhiều ưu điểm vượt trội như giá thuê rẻ, chỉ bằng ⅓ so với các khu vực trung tâm, vị trí kết nối giao thông thuận lợi, tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn hiện đại với chất lượng hạng A cũng như đạt chứng chỉ văn phòng xanh LEED. Ngoài ra, OneHub Saigon cũng gần với Khu đô thị Đại học Quốc gia TPHCM cùng nhiều trường đại học chất lượng, hứa hẹn sẽ cung cấp một nguồn cung chất lượng cao dồi dào cho các doanh nghiệp tại đây.
Tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn Tower 1 tại OneHub Saigon
Bên trong các tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn tại OneHub Saigon là những mặt sàn gần như không cột, lấy ánh sáng tự nhiên tốt cùng trần nhà cao 3m tạo ra một không gian làm việc thoáng đãng, thoải mái. Chưa kể đến khả năng tối ưu diện tích tốt, có thể đưa ra nhiều giải pháp diện tích theo nhu cầu hiện tại và trong tương lai của doanh nghiệp. Có thể nói, đây là một sự lựa chọn rất tiềm năng cho nhiều nhu cầu của doanh nghiệp. Từ doanh nghiệp có ý định di dời văn phòng để giảm chi phí nhưng vẫn có một văn phòng chất lượng tốt, đến các doanh nghiệp đang muốn mở rộng quy mô tại một khu vực có khả năng kết nối tốt.
Mặt sàn không cột cùng trần cao 3m tại OneHub Saigon
Với tầm nhìn xa, nắm bắt xu hướng văn phòng xanh tương lai, OneHub Saigon được xây dựng theo phong cách campus với nhiều không gian linh hoạt để kết nối, sinh hoạt, thư giãn cho người làm việc tại đây. Cùng với đó là nhiều cây xanh cùng khu vực cho các hoạt động thể thao ngoài trời. Đây là một ưu điểm mà hiện tại nhiều văn phòng trong khu vực trung tâm TPHCM không thể nào có được do quỹ đất hạn chế.
Tóm lại, OneHub Saigon là một dự án văn phòng tiềm năng với nhiều ưu điểm phù hợp cho các doanh nghiệp đang muốn mở rộng quy mô hay tìm cách tiết kiệm chi phí vận hành doanh nghiệp.
Kết
Năm 2023 vẫn là một năm kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải tìm cách để tối ưu chi phí vận hành doanh nghiệp. Trong đó, các phương án như thu hẹp quy mô, di dời hay trả văn phòng đang được lựa chọn rất nhiều. Nhiều tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn có tỉ lệ trống cao dù giám thuê đã giảm, bên phía khách thuê đang phần nào chủ động hơn trong việc giao dịch thuê văn phòng.
OneHub Saigon là một dự án văn phòng tiềm năng, cũng như là một phương án tốt cho các doanh nghiệp đang muốn mở rộng quy mô hay di dời văn phòng. Với nhiều ưu điểm trong giá thành, chất lượng, khả năng kết nối cùng những tiêu chí về văn phòng xanh, đây sẽ là một dự án văn phòng chất lượng mà nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm.
Tìm hiểu: Vì sao nên chọn thuê văn phòng tại Khu công nghệ cao?
