Văn phòng cho thuê hạng A, B, C là gì? Hệ thống đánh giá văn phòng Savills năm 2023 có những tiêu chí nào?
Hệ thống đánh giá phân loại văn phòng của Savills là một trong những tiêu chuẩn phổ biến nhất tại Việt Nam. Đầu năm 2023, Savills đã cập nhật hệ thống đánh giá văn phòng của mình với 19 tiêu chuẩn cùng phân loại mới là văn phòng cho thuê hạng A ngoài trung tâm. Trong bài viết này, hãy cùng tìm hiểu về những thay đổi trong bản cập nhật hệ thống đánh giá văn phòng của Savills năm 2023.
Hệ thống đánh giá văn phòng của Savills
Hệ thống đánh giá văn phòng là gì?
Trong lĩnh vực bất động sản văn phòng, các văn phòng cho thuê thường được phân loại thành 3 hạng riêng biệt là văn phòng cho thuê hạng A, B và C. Hệ thống đánh giá văn phòng gán điểm và phân hạng dựa trên các tiêu chí như vị trí, hệ thống tiện ích, bố trí, công tác quản lý, bãi đỗ xe,… các yếu tố như tác động của tòa nhà lên môi trường hoặc tính năng công nghệ cao trong tòa nhà cũng ngày càng được đánh giá cao hơn trong hệ thống tính điểm.
Hệ thống tiêu chuẩn đánh giá văn phòng sẽ phân loại văn phòng cho thuê hạng A, B, C theo những tiêu chí cụ thể
Hệ thống đánh giá văn phòng tạo ra sự tiêu chuẩn hóa trong ngành, hỗ trợ người thuê trong quyết định thuê dễ dàng hơn, giúp chủ sở hữu hay người quản lý tòa nhà thực hiện các quy trình xây dựng, quản lý theo tiêu chuẩn, cho phép các nhà tư vấn hay môi giới tìm hiểu và theo dõi thị trường một cách chính xác. Sự tiêu chuẩn hóa cũng là nền tảng cho tính minh bạch và sự cạnh tranh công bằng trong thị trường bất động sản, đây cũng điều quan trọng đối với bất kỳ thị trường nào.
Tại sao Savills lại có hệ thống đánh giá văn phòng riêng của mình?
Savills đã nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2004. Là công ty tư vấn dày dặn kinh nghiệm, dù không có hệ thống đánh giá chính thức nào trước đó, các chuyên gia tại Savills đã tạo ra một bảng hướng dẫn toàn diện để đánh giá các văn phòng. Trong hai thập kỷ qua, thị trường văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng trưởng mạnh mẽ với tỷ lệ 12% mỗi năm, từ 300,000 m2 diện tích sử dụng thuê có 18 dự án hoạt động vào năm 2004, lên đến 2.6 triệu m2 diện tích sử dụng thuê có 379 dự án hoạt động vào Quý 1 năm 2023.
Ở Hà Nội, tỷ lệ tăng là 13% mỗi năm, từ 282,000 m2 diện tích sử dụng thuê và 50 dự án hoạt động vào năm 2006, lên đến 2.19 triệu m2 diện tích sử dụng thuê với 192 dự án hoạt động vào Quý 1 năm 2023.
Cập nhật hệ thống đánh giá văn phòng của Savills năm 2023
Vì sao Savills cần cập nhật hệ thống đánh giá?
Sự tăng trưởng của thị trường văn phòng tại Việt Nam phản ánh sự phát triển kinh tế nhanh chóng của đất nước. Nhờ hoạt động quy hoạch đô thị được thực hiện tốt hơn, sự cải thiện cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông hiệu quả hơn mà hiện nay nhiều văn phòng ngoài khu vực trung tâm cũng đã được đầu tư xây dựng, phát triển theo các tiêu chuẩn hiện đại, cao cấp hơn.
Văn phòng sẽ thay đổi dựa theo sự phát triển của nền kinh tế, kỹ thuật, công nghệ nên cần phải cập nhật hệ thống đánh giá để phân hạng văn phòng chính xác nhất
Vì vậy, hệ thống đánh giá văn phòng của Savills cần được cập nhật để đánh giá đúng điều kiện thị trường hiện tại. Vào đầu năm 2023, Savills đã cập nhật hệ thống đánh giá để phản ánh thị trường và các dự án hiện tại. Cập nhật này đảm bảo tính minh bạch và thiết lập một nền tảng vững chắc hơn cho sự phát triển của thị trường văn phòng cho thuê trong tương lai.
Bên cạnh đó, bản cập nhật lần này cũng cho thấy có những chuyển đổi đang diễn ra trên thị trường văn phòng. Văn phòng không chỉ được xem là “không gian như một hàng hóa” nữa, mà thay vào đó là “không gian dưới dạng dịch vụ”. Do đó, hệ thống đánh giá cập nhật bao gồm một số nguyên tắc RISE. RISE là một mô hình tập trung vào khách hàng, nhằm tạo cầu nối giữa mong đợi và trải nghiệm của khách hàng. Các chỉ số này là những yếu tố được xem xét cụ thể như trải nghiệm, tương tác và môi trường.
Hệ thống đánh giá mới cập nhật của Savills
Các tòa nhà cho thuê hạng A, B, C sẽ được xác định dựa trên việc so sánh với 19 tiêu chí liên quan đến chất lượng tòa nhà, trải nghiệm người dùng bao gồm các yếu tố cả trong và ngoài tòa nhà như: chiều cao trần, ESG, giao thông công cộng,các tiện ích xung quanh…
| STT | Criteria | Tiêu chí |
|---|---|---|
| 1 | Building Age | Tuổi của tòa nhà |
| 2 | Location | Vị trí |
| 3 | Architecture and landscaping | Kiến trúc và cảnh quan |
| 4 | ESG |
ESG |
| 5 | Scale | Quy mô |
| 6 | Typical floorplates | Bố trí tầng tiêu chuẩn |
| 7 | Raised floor | Sàn nâng |
| 8 | Columns | Cột trụ |
| 9 | Floor-to-ceiling height | Chiều cao từ sàn đến trần |
| 10 | Backup power supply | Nguồn cung cấp điện dự phòng |
| 11 | Lifts | Thang máy |
| 12 | Parking | Bãi đỗ xe |
| 13 | Public area | Khu vực công cộng |
| 14 | Ablutions | Phòng vệ sinh |
| 15 | Air conditioning | Hệ thống điều hòa không khí |
| 16 | Management services | Dịch vụ quản lý |
| 17 | Technology | Công nghệ |
| 18 | Internal facilities | Tiện nghi bên trong tòa nhà |
| 19 | Safety and security | An toàn và bảo mật |
Bảng tiêu chí đánh giá, phân loại văn phòng mới của Savills năm 2023
Một thứ hạng cao không đồng nghĩa với văn phòng có giá thuê cao.Ví dụ như các dự án văn phòng cho thuê hạng A trong khu vực vùng ven đô thị như OneHub Saigon, được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn hạng A nhưng vẫn có giá thành tốt hơn rất nhiều các tòa nhà cùng hạng hay thậm chí là văn phòng hạng B tại các khu vực trung tâm. Những dự án như OneHub Saigon sẽ được phân loại vào một mục mới là văn phòng cho thuê “hạng A ngoài trung tâm”.
Không gian sử dụng không cột là một điểm cộng khi phân hạng văn phòng
Giải thích về hệ thống đánh giá mới của Savills
Như đã biết, hệ thống đánh giá mới cập nhật của Savills bao gồm 19 tiêu chí được coi là quan trọng nhất đối với các tòa văn phòng. Hệ thống đánh giá xem xét từng tiêu chí một và các tòa nhà có thể nhận điểm từ 1 đến 100.
Văn phòng hạng A (85 đến 100 điểm)
Được xem là tài sản tại một khu vực có mật độ thương mại cao và gần gũi với phương tiện giao thông công cộng. Những tòa nhà này có kiến trúc và cảnh quan độc đáo, đáp ứng nhiều tiêu chuẩn hiện đại, cam kết về môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp (ESG), áp dụng công nghệ một cách hiệu quả. Các tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A có hệ thống an toàn và bảo mật tốt và được quản lý bởi các đơn vị uy tín, được đánh giá cao.
Văn phòng cho thuê hạng A đòi hỏi rất nhiều yếu tố nâng cao trải nghiệm của người sử dụng tòa nhà
Văn phòng hạng A ngoài trung tâm ( 85 đến 100 điểm)
Đây là một phân hạng mới được cập nhật vào đầu năm 2023. Tòa nhà cho thuê hạng A ngoài trung tâm được phân loại là một dự án phát triển tốt trong một khu vực đô thị đã được quy hoạch, có hệ thống dịch vụ thương mại và khả năng kết nối giao thông tốt. Các tính năng khác trong công trình phải tương tự như tiêu chuẩn hạng A thông thường.
Dự án văn phòng cho thuê hạng A ngoài trung tâm OneHub Saigon
Văn phòng hạng B (từ 65 đến 84 điểm)
Các tòa nhà văn phòng hạng B phải có sự gắn kết với các dự án thương mại khác và phương tiện giao thông công cộng. Các tiêu chuẩn khác như ESG, dịch vụ, thang máy, công nghệ tòa nhà,… ở mức trung bình. Các tòa nhà hạng B vẫn cung cấp an toàn và bảo mật tốt và được quản lý bởi các đơn vị có kinh nghiệm..
Văn phòng hạng C (từ 35 đến 64)
Đây là hạng thấp nhất, các tòa nhà hạng C có kiến trúc thông thường, các sàn trên diện tích nhỏ và các lối vào cơ bản. Các tòa nhà phải có ít nhất 1000m2 diện tích sử dụng thuê, thông số nội thất, tùy chọn tiện nghi bên trong không bắt buộc, đội ngũ quản lý tinh giản…
Hệ thống tiêu chuẩn đánh giá cũ và mới cập nhật khác nhau thế nào?
Hệ thống đánh giá cập nhật ưu tiên các tiêu chí như vị trí, ESG, thông số kỹ thuật của tòa nhà và dịch vụ quản lý.
- Vị trí: Được xác định bằng mật độ của các dịch vụ kinh doanh xung quanh tòa nhà và khoảng cách đến các phương tiện giao thông công cộng (metro, trạm xe buýt, v.v.) thay vì yêu cầu vị trí địa lý như trước đây.
- ESG: Mặc dù nhận thức về ESG trong khu vực và tại Việt Nam vẫn còn thấp, nhưng điều này sẽ thay đổi nhanh chóng khi ESG trở thành khái niệm cơ bản đối với doanh nghiệp. Nhà đầu tư của dự án có thể cải thiện các tiêu chí ESG bằng cách tuân theo tiêu chuẩn của các tổ chức đánh giá toàn cầu về đạt chứng nhận xanh, sử dụng các vật liệu thân thiện với môi trường, thực hiện quản trị chặt chẽ cùng những cam kết xã hội.
- Thông số kỹ thuật của tòa nhà: Tập trung vào trải nghiệm của người thuê với các tính năng như chất lượng nội thất, thang máy, hệ thống điều hòa không khí, bãi đỗ xe, phòng vệ sinh, an toàn và bảo mật, tiện nghi trong tòa nhà và công nghệ. Công nghệ tốt với các tính năng thông minh, tự động, cũng như kết nối tốt, sẽ là điểm quan trọng để tòa nhà cải thiện hiệu suất hoạt động, trải nghiệm của người thuê và tính cạnh tranh.
- Dịch vụ quản lý: Đội ngũ vận hành ứng dụng các chương trình quản lý chuyên biệt như RISE.
Sự thay đổi trong phương pháp đánh giá
Vì không có tiêu chuẩn chuyên môn hoặc tiêu chuẩn quốc gia tại Việt Nam, Savills đã sử dụng các tiêu chí từ các nguồn quốc tế để xây dựng hệ thống đánh giá văn phòng của mình. Các tiêu chuẩn quốc tế từ Hồng Kông, Singapore và Canada phù hợp nhất với sự phát triển và xu hướng thị trường tại Việt Nam. Mặc dù đã sử dụng các tiêu chuẩn quốc tế, các đặc điểm địa phương cũng đã được xem xét để đảm bảo hệ thống đánh giá có thể xác định một cách chính xác hạng của các tòa nhà văn phòng trên thị trường Việt Nam.
>>> Xem thêm: Tìm hiểu về chứng chỉ LEED tòa nhà văn phòng
Tái phân loại dựa trên tiêu chuẩn trung bình và hiệu suất tòa nhà
Hệ thống đánh giá cập nhật có khả năng thay đổi cơ cấu hạng, điều này sẽ ảnh hưởng đến hiệu suất theo từng hạng. Ví dụ, việc cải tạo tòa nhà theo các tiêu chuẩn mới và nâng cấp tòa nhà đồng nghĩa với việc có nhiều tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A và hạng A ngoài trung tâm hơn. Ngược lại, các dự án lỗi thời đã được đánh giá cao trong quá khứ có thể bị giảm hạng.
Chất lượng không khí trong tòa nhà, không gian chung, cây xanh,… là những yếu tố mà các tòa nhà văn phòng cũ có thể cải thiện, nâng cấp
Tuy nhiên, việc giảm hạng không nhất thiết phải là vĩnh viễn. Chủ công trình có thể nâng cấp, cải thiện dựa trên các tiêu chuẩn có thể thay đổi như xây thêm khu vực chung hoặc các nâng cấp tiện ích tòa nhà như hệ thống điều hòa không khí, thang máy, bãi đỗ xe… Chủ công trình cũng có thể triển khai thêm các công nghệ và các chương trình quản lý để cải thiện vị thế của công trình trên bảng tiêu chuẩn xếp hạng.
>>> Xem thêm: Cập nhật xu hướng tòa nhà văn phòng mặt sàn lớn hiện nay
Kết luận
Hệ thống đánh giá văn phòng của Savills tạo ra tính minh bạch và sự rõ ràng trong thị trường bất động sản thương mại. Mặc dù tiêu chuẩn hóa là quan trọng, hệ thống đánh giá phải được cập nhật định kỳ để phản ánh thực tế của thị trường. Việc tuân theo hệ thống đánh giá văn phòng có thể giúp đảm bảo sự thành công dài hạn của thị trường bất động sản thương mại. Việc phân loại các tiêu chuẩn văn phòng cho thuê hạng A, B,C cũng như cập nhật các thứ hạng mới như hạng A ngoài trung tâm là cần thiết trong xu thế phát triển không ngừng của thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam.
