9 Tiêu chí đánh giá văn phòng cho thuê hạng A, B, C chuẩn nhất hiện nay
Việc phân hạng văn phòng cho thuê đã trở thành việc bắt buộc hiện nay tại các tòa nhà văn phòng ở các trung tâm kinh tế như TPHCM hay Hà Nội. Thế nhưng, tại sao lại cần phân hạng văn phòng, văn phòng cho thuê hạng A, B, C được xếp loại dựa trên những tiêu chí nào? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết sau.
Tình hình thị trường văn phòng cho thuê hạng A, B tại TPHCM Q3/2023
Tình hình thị trường văn phòng TPHCM Q3/2023
Trong báo cáo Q3 của Cushman & Wakefield, tình hình văn phòng cho thuê hạng A, B tại TPHCM đang có những chuyển biến khá tích cực. Với tỷ lệ lấp đầy đang giảm theo từng quý, các chủ cho thuê tại khu vực trung tâm TPHCM đang linh động hơn trong các chính sách cho thuê để thu hút nhu cầu thị trường tại khu vực trung tâm thành phố. Lý do là vì ngày càng nhiều hơn các dự án văn phòng hạng A ngoài trung tâm tham gia vào thị trường.
Văn phòng hạng A khu vực trung tâm có tỷ lệ lấp đầy giảm 7,9% trong Q3/2023.Trong khi đó, các tòa nhà hạng B lại khá ổn định với mức độ dao động của tỷ lệ lấp đầy trong quý dưới 1%. Giá cả của văn phòng cho thuê hạng A và B lần lượt tăng 2,2% và 2,0% so với cùng kỳ năm trước. Tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hạng A, B đã đạt trên 1,5 triệu m2, tăng 6,1% so với năm trước.
Tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A khu vực trung tâm TPHCM đã giảm 7,9% trong Q3/2023
Lượng văn phòng chất lượng cao tham gia vào thị trường ngày càng nhiều hơn, có thể thấy, các tòa nhà văn phòng chất lượng cao đạt các chứng chỉ văn phòng xanh như LEED, Green Mark, WELL, EGDE hay LOTUS đang trở thành xu hướng.
Với mặt bằng chất lượng văn phòng ngày càng ổn định và nâng cao như hiện nay thì các tòa nhà văn phòng trong khu vực trung tâm cần phải “lo lắng” trước các đối thủ ở khu vực ngoài trung tâm khi mà giá thuê văn phòng đồng chất lượng ngoài trung tâm TPHCM thường thấp hơn khá nhiều. Khi mà tình hình kinh tế còn chưa ổn định như hiện nay, nhiều doanh nghiệp vẫn đặt vấn đề chi phí thuê làm ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn văn phòng.
1.2. Văn phòng cho thuê hạng A, B, C là gì?
Văn phòng cho thuê hạng A, B, C là cách gọi các văn phòng được phân cấp dựa theo những bộ tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng nhằm phân cấp chất lượng của các văn phòng theo những tiêu chuẩn đã được công nhận. Những bộ tiêu chuẩn này sẽ tạo ra sự minh bạch cho thị trường văn phòng cho thuê, cũng như là nền tảng để các tòa nhà tuân theo khi thi công và vận hành. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều bộ tiêu chuẩn khác nhau, dựa vào kết quả nghiên cứu, khảo sát thị trường của các công ty bất động sản uy tín mà có những bộ khung đánh giá chất lượng văn phòng phù hợp với thời điểm đó.
Văn phòng cho thuê hạng A, B, C là cách gọi các văn phòng được phân loại dựa trên các tiêu chí về chất lượng của tòa nhà
Để đánh giá và xếp hạng văn phòng cho thuê hạng A, B, C cần rất nhiều tiêu chí, từ những tiêu chí lớn như cấu trúc tòa nhà, chất lượng không khí, vị trí tòa nhà đến các tiêu chí phụ như dịch vụ xung quanh tòa nhà, tốc độ thang máy,… Nhìn chung, việc xác định chất lượng văn phòng cần được thực hiện trước khi xây dựng văn phòng để có thể thiết kế, thi công theo đúng những tiêu chuẩn phân loại chất lượng văn phòng trên thị trường.
Xem thêm: Văn phòng cho thuê hạng A tại Khu Công nghệ cao TPHCM
Tại sao cần phân hạng văn phòng cho thuê?
Đối với đơn vị thi công, việc phân hạng giúp nhà thầu và đơn vị thiết kế hiểu rõ về yêu cầu kỹ thuật của tòa nhà. Các tiêu chuẩn khác nhau trong từng hạng A, B, C đòi hỏi các kỹ thuật và vật liệu khác nhau. Những đơn vị này cần đánh giá chi phí, nguồn cung và các yếu tố khác tùy thuộc vào phân khúc. Điều này giúp đơn vị thiết kế và thi công lên kế hoạch và quản lý nguyên vật liệu hiệu quả. Việc phân hạng còn giúp xác định phạm vi công việc và khối lượng công việc tương ứng. Điều này hỗ trợ quá trình đấu thầu và thiết kế, giúp nhà thầu đơn vị thiết kế hiểu rõ hơn về quy mô, độ phức tạp của dự án.
Đối với người cho thuê, phân hạng tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A, B, C giúp đơn vị cho thuê xác định giá thuê phù hợp với chất lượng và tiện nghi của tòa nhà. Tòa nhà ở phân khúc cao cấp A thường có giá thuê cao hơn so với các phân khúc khác, tại trung tâm TPHCM, tòa nhà hạng A có thế có giá thuê cao gấp đôi, thậm chí gấp ba khi so với tòa nhà hạng B.
Việc phân hạng giúp đơn vị cho thuê xác định đối tượng khách hàng mục tiêu. Nếu họ quản lý các tòa nhà phân khúc cao cấp, họ có thể hướng đến doanh nghiệp lớn với nhu cầu cao cấp và ngược lại. Từ đó, đơn vị cho thuê có thể xây dựng chiến lược tiếp thị hiệu quả dựa trên đặc điểm và nhu cầu cụ thể của từng phân khúc.
Phân hạng tòa nhà giúp người cho thuê xác định được giá trị của văn phòng trong mắt khách hàng
Còn đối với đối tượng khách thuê, việc phân hạng văn phòng giúp khách thuê dễ dàng chọn lựa văn phòng phù hợp nhu cầu và ngân sách. Khách thuê có thể chọn tòa nhà phản ánh đúng được giá trị, vị thế phù hợp với doanh nghiệp của họ. Khách thuê cũng sẽ có cái nhìn tổng quan về tiện nghi và dịch vụ có sẵn trước khi quyết định đến văn phòng để đánh giá. Nhờ có các tiêu chí chi tiết trong bảng phân hạng mà khách thuê có thể lựa chọn tòa nhà dựa trên yêu cầu, tiêu chuẩn cụ thể của mình.
9 tiêu chí đánh giá văn phòng cho thuê hạng A, B, C chuẩn nhất
Sau đây sẽ là bảng đánh giá văn phòng cho thuê hạng A, B, C tại Việt Nam của Savills, công ty bất động sản hàng đầu thế giới, những tiêu chuẩn này thường xuyên được cập nhật dựa theo tình hình thực tế của thị trường, nhưng dưới đây sẽ là 9 yếu tố mà theo Savills là quan trọng để phân loại văn phòng trên thị trường hiện nay.
Vị trí địa lý
- Hạng A: Vị trí trung tâm, gần các khu vực kinh tế quan trọng, dễ tiếp cận và thuận tiện cho di chuyển, giao dịch kinh doanh.
- Hạng B: Vị trí tốt, có thể ở khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm, các khu vực phát triển, dễ tiếp cận từ nhiều hướng.
- Hạng C: Vị trí trung bình đến xa trung tâm, có thể ở khu vực ngoại ô, có thể đòi hỏi thêm thời gian di chuyển.
Đây là một yếu tố quan trọng hàng đầu để phân hạng văn phòng, thế nhưng do thị trường ngày càng xuất hiện nhiều văn phòng chất lượng hạng A nhưng nằm ngoài khu vực trung tâm nên mới đây, Savills đã ra một phân hạng mới là hạng A ngoài trung tâm. Dự án OneHub Saigon tại Khu Công nghệ cao phía Đông Sài Gòn là một ví dụ cho phân hạng này, với giá thuê hợp lý hơn rất nhiều so với các văn phòng cùng chất lượng ở trung tâm thành phố.
Yếu tố vị trí trong khu vực trung tâm ảnh hưởng rất nhiều đến giá thuê văn phòng
Giao thông
- Hạng A: Giao thông thuận tiện, tiếp cận từ nhiều hướng, gần các phương tiện công cộng như tàu điện ngầm và xe buýt.
- Hạng B: Giao thông tốt, có thể có các tuyến đường chính, tiếp cận từ một số hướng.
- Hạng C: Giao thông tương đối dễ tiếp cận, có thể cần thêm thời gian di chuyển đến các khu vực quan trọng.
Xem thêm: Xu hướng phát triển bất động sản toàn cầu hiện nay là gì?
Yếu tố giao thông nhấn mạnh đến khả năng kết nối của tòa nhà văn phòng đến các khu vực khác
Danh tiếng
Đây là một tiêu chuẩn “vô hình” nhưng mang lại giá trị rất lớn cho tòa nhà văn phòng, với danh tiếng của những bên tham gia thi công, quản lý hay khách thuê sẽ xác định đẳng cấp và vị thế của tòa nhà.
| Tòa nhà hạng A | Tòa nhà hạng B | Tòa nhà hạng C | |
|---|---|---|---|
| Thiết kế | Đơn vị thiết kế nổi tiếng, kiến trúc độc đáo, nổi bật, mang tính biểu tượng | Đơn vị thiết kế nổi tiếng, kiến trúc theo tiêu chuẩn | Đơn vị thiết kế chuyên nghiệp, kiến trúc thông thường |
| Nhà thầu | Tổ chức quốc tế | Tổ chức quốc tế | Trong nước |
| Chủ đầu tư | Trong hoặc ngoài nước | Trong hoặc ngoài nước | Trong nước |
| Quản lý | Công ty quốc tế chuyên nghiệp | Công ty quản lý trong hoặc ngoài nước | Tự quản lý |
| Khách thuê | Tập đoàn đa quốc gia | Doanh nghiệp tên tuổi trong và ngoài nước | Doanh nghiệp vừa và nhỏ |
Cấu trúc tòa nhà
Cấu trúc tòa nhà bao gồm rất nhiều tiêu chí, những tiêu chí này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vận hành và trải nghiệm của người sử dụng tòa nhà.
| Tòa nhà hạng A | Tòa nhà hạng B | Tòa nhà hạng C | |
|---|---|---|---|
| Thời gian hoạt động | Mới | Tùy tòa nhà | Tùy tòa nhà |
| Chiều cao trần | Từ 2m65 trở lên | Từ 2m5 trở lên | từ 2m4 trở lên |
| Tầm nhìn | Đắt giá, trong khu vực trung tâm | Tiêu chuẩn | Bình thường |
| Diện tích sàn | Từ 1000m2 trở lên | Từ 500m2-1000m2 | Dưới 500m2 |
| Trọng tải sàn | 500 kg/m2 | 300 kg/m2 | 250 kg/m2 |
| Chiều rộng hành lang | Từ 2m2 | Từ 1m8 | Từ 1m5 |
| Tổng diện tích sàn xây dựng | Rộng rãi, không vướng cột | Rộng, bước cột tối thiểu là 9m | Nhỏ, bước cột dưới 9m |
| Diện tích cho thuê | 75-80% | 70-75% | Dưới 70% |
| Diện tích cho thuê | 5.500m2 | 5.000m2 | Khoảng 1.000m2 |
Tầm nhìn cũng là một yếu tố để phân hạng văn phòng cho thuê hạng A, B, C
Sảnh tòa nhà
| Tòa nhà hạng A | Tòa nhà hạng B | Tòa nhà hạng C | |
|---|---|---|---|
| Sảnh chính | Sang trọng, lễ tân chuyên nghiệp, giao tiếp nhiều ngôn ngữ | Tiêu chuẩn | Nhỏ |
| Sảnh tiếp khách | Nội thất cao cấp, ghế ngồi thoải mái | Nhỏ | Có thể có hoặc không |
| Hành lang | Rộng rãi, trải thảm hoặc đá và ánh sáng tiêu chuẩn | Thiết kế tốt, đảm bảo ánh sáng | Ánh sáng vừa đủ |
Khu vực sảnh chính là bộ mặt của tòa nhà
Thang máy
| Tòa nhà hạng A | Tòa nhà hạng B | Tòa nhà hạng C | |
|---|---|---|---|
| Khu vực chờ | Rộng rãi, bảng hướng dẫn chi tiết tiếng Việt và tiếng Anh | Rộng khoảng 3m2 với biển chỉ dẫn | Vừa phải, dưới 3m2 |
| Phân loại thang | Thang chở hàng và thang khách hàng riêng biệt | Thang chở hàng và thang khách riêng biệt | Thang dùng chung |
| Số lượng | Có thể hơn 10 thang | Trung bình 10 thang | Từ 1-3 thang |
| Thương hiệu | Nổi tiếng quốc tế | Phổ biến | Bình thường |
| Trọng tải | 16 người | 12-16 người | 8 người |
| Tốc độ | Cao, giảm thời gian chờ tối đa | Nhanh, thời gian chờ ngắn | Thấp, thời gian chờ lâu |
Thang máy tòa nhà văn phòng hạng A phải có tải trọng lớn, không gian rộng cùng tốc dộ nhanh
Tiện ích của tòa nhà
| Tòa nhà hạng A | Tòa nhà hạng B | Tòa nhà hạng C | |
|---|---|---|---|
| Hầm đỗ xe | Rộng rãi, bằng phẳng, tách riêng lối ra vào, nhân viên phục vụ liên tục, tỷ lệ xe hơi trên tổng số diện tích cho thuê nhất định | Có hoặc không có bãi xe hơi | Chỉ có bãi xe máy |
| Dịch vụ vệ sinh | Tiêu chuẩn quốc tế, dịch vụ diệt côn trùng | Tiêu chuẩn quốc tế, dịch vụ diệt côn trùng | Vệ sinh hằng ngày |
| Dịch vụ bảo dưỡng | Bảo trì tốt, đáp ứng nhanh nhu cầu của khách | Bảo trì tốt, đáp ứng nhanh nhu cầu của khách | Có bảo trì |
| Nhà vệ sinh | Tiêu chuẩn 5 sao, có khu vệ sinh cho người tàn tật | Tiêu chuẩn 4 sao | Tiêu chuẩn 3 sao |
Dịch vụ quản lý và bảo dưỡng tòa nhà là thứ không thể thiếu ở những tòa nhà văn phòng cao cấp
Nội thất
| Tòa nhà hạng A | Tòa nhà hạng B | Tòa nhà hạng C | |
|---|---|---|---|
| Chất lượng | Cao cấp | Tốt | Trung bình |
| Bố trí mặt bằng | Hình vuông, khoảng cách từ lõi tòa nhà đến tường ngoài càng xa càng tốt, tối ưu khu vực làm việc | Thông thường, khoảng cách giữa lõi tòa nhà đến tường ngoài hợp lý | Hình dạng khác biệt |
| Cửa | Độ rộng trừ bìa tối thiểu 0,9m | Độ rộng trừ bìa tối thiểu 0,9m | Độ rộng trừ bìa 0,9m |
| Sàn | Lớp vữa tối thiểu 3cm tiện lợi cho việc đi dây cáp chìm | Lớp vữa tối thiểu 3cm tiện lợi cho việc đi dây cáp chìm | Lớp vữa tối thiểu 3cm tiện lợi cho việc đi dây cáp chìm |
| Bộ điều khiển điều hòa | Cách 30m2 có một bộ điều khiển | Điều khiển trung tâm | Máy lạnh trung tâm hoặc máy lạnh 2 cục |
| Mức độ hoàn thiện sàn, trần, vách… | Vách thạch cao 2 lớp cách âm, chống cháy | Vách thạch cao | Vách thạch cao |
| Đường dây điện thoại, Internet ADSL | Tốc độ cao | Tốc độ thường | Tốc độ thường |
Hệ thống HVAC
Hệ thống HVAC là hệ thống sưởi ấm, thông gió và điều hòa không khí trong tòa nhà. Các thành phần của HVAC sẽ tạo ra một không gian với nhiệt độ, độ ẩm thoải mái với người sử dụng tòa nhà.
| Tòa nhà hạng A | Tòa nhà hạng B | Tòa nhà hạng C | |
|---|---|---|---|
| Điều hòa | Hệ thống máy lạnh trung tâm/BMS | Hệ thống máy lạnh trung tâm/BMS | Máy lạnh trung tâm hoặc máy lạnh 2 cục |
| Thông gió | Hiện đại | Trung bình | Trung bình |
| Cung cấp nước sạch | Tiêu chuẩn cao | Trung bình | Trung bình |
| Điện dự phòng | Bảo đảm 100% công suất | Đảm bảo 100% công suất | Nguồn điện dự phòng sẵn có |
| Phòng cháy chữa cháy | Vòi rồng, ống dẫn, bình xịt, diễn tập định kỳ… | Vòi rồng, ống dẫn, bình xịt… | Ống dẫn, bình xịt |
| Xử lý nước thải | Tiêu chuẩn | Tiêu chuẩn | Tiêu chuẩn |
| An ninh | Hệ thống CCTV, khóa từ, bảo vệ chuyên nghiệp 24/7 | Hệ thống CCTV và đội ngũ bảo vệ | Đội ngũ bảo vệ |
| Ánh sáng | Từ 400 lux trở lên | Từ 400 lux trở lên | Dưới 400 lux |
OneHub Sài Gòn – Văn phòng cho thuê hạng A uy tín tại TP Thủ Đức
Trong làn sóng trả mặt bằng tại khu vực trung tâm TPHCM và di dời ra khu vực ngoại ô đã tạo điều kiện cho các dự án văn phòng ngoài trung tâm được quan tâm, chú ý nhiều hơn, một trong những dự án đó đó là OneHub Saigon ở phía Đông thành phố tại Khu Công nghệ cao TPHCM. Đây là dự án khu phức hợp văn phòng cùng với hệ thống các tòa nhà đa chức năng tại Đông Sài Gòn, hứa hẹn sẽ là điểm đến chất lượng cho nhiều doanh nghiệp.
OneHub Saigon được xây dựng theo tiêu chuẩn hạng A, với không gian mặt sàn rộng rãi, không cột, lên đến 2000m2 mỗi tầng cùng trần cao 3m, tạo không gian làm việc rộng rãi, thoải mái. Tòa nhà sử dụng thang máy cao cấp, đơn vị quản lý chuyên nghiệp cùng các yếu tố về sàn, kỹ thuật chất lượng cao, mang đến không khí trong lành và nhiệt độ dễ chịu bên trong tòa nhà.
Không gian bên trong tòa nhà văn phòng OneHub Saigon
Ngoài tòa nhà là hệ thống dịch vụ đa dạng, từ ăn uống đến giải trí, thư giãn. Điểm đặc biệt nhất trong dự án này chính là không gian ngoài trời cùng cảnh quan xanh mát do kiến trúc sư nổi tiếng Colin K. Okashimo thiết kế. Đây là không gian cho người làm việc tại tòa nhà sử dụng để trong hoạt động thể thao, giao tiếp, thư giãn sau những giờ làm việc căng thẳng.
Không gian xanh bên ngoài tòa nhà văn phòng OneHub Saigon
Dự án OneHub Saigon có vị trí đắc địa khi ở tại cửa ngõ Khu Công nghệ cao TPHCM, kết nối trực tiếp với Xa lộ Hà Nội, di chuyển đến khu vực trung tâm của TPHCM chỉ mất khoảng 20 phút. Trong tương lai, dự án sẽ kết nối trực tiếp với ga số 12 của tuyến Metro 1 Bến Thành – Suối Tiên, khiến việc di chuyển đến và đi của người lao động tại đây trở nên an toàn, nhanh chóng và thuận tiện hơn.
Do được xây dựng theo tiêu chuẩn hạng A nên OneHub Saigon cũng được quản lý và vận hành bởi đội ngũ chuyên nghiệp và có khả năng hoạt động 24/7. Khu vực để xe cũng rộng rãi, có khu vực riêng cho xe ô tô cùng không gian để xe lớn cả ngoài trời lẫn trong tầng hầm.
Chính những dự án chất lượng cao như OneHub Saigon đã khiến Savills đặt ra phân hạng văn phòng mới là văn phòng hạng A ngoài trung tâm, bên cạnh 3 tiêu chuẩn văn phòng cho thuê hạng A, B, C truyền thống.
Vị trí thuận lợi kết nối các khu vực trong và ngoài thành phố
Kết luận
Thị trường văn phòng TPHCM Q3/2023 nổi bật với sự tham gia của các dự án văn phòng chất lượng cao ngoài trung tâm tham gia vào thị trường. Theo đó, các chủ cho thuê tại khu vực trung tâm TPHCM cũng đã có những chính sách thuê mềm dẻo, linh động hơn để thu hút khách hàng trong tình hình tỉ lệ lấp đầy tại khu vực trung tâm đang giảm như hiện nay. Cùng với đó tình hình văn phòng cho thuê hạng B vẫn ổn định cả trong giá lẫn tỉ lệ lấp đầy ít dao động. Các chủ đầu tư cũng đang hướng đến nhiều hơn đến mô hình văn phòng văn phòng chất lượng cao, đáp ứng các tiêu chí xanh, bền vững.
Các tiêu chí đánh giá văn phòng rất quan trọng trong việc xác định giá trị, phân khúc của tòa nhà. Các tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A, B, C sẽ có những tiêu chuẩn khác nhau, từ đó mang lại cho cả đơn vị thi công, bên cho thuê lẫn bên thuê nhiều lợi ích. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn đánh giá cũng được cập nhật theo thời gian. Bằng chứng là Savills đã tạo ra phân hạng mới là văn phòng hạng A ngoài trung tâm cho những dự án chất lượng nhưng ở ngoài khu vực trung tâm, bên cạnh 3 phân hạng văn phòng cho thuê hạng A, B, C truyền thống.
