Hướng đi nào cho thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại TPHCM?
Khoảng thời gian cuối năm 2022 đầu năm 2023 đã chứng kiến một khoảng trầm trong kinh tế. Điều này đã ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường văn phòng, nhất là phân khúc văn phòng cho thuê hạng A tại TPHCM. Hãy cùng điểm lại những điểm nổi bật của thị trường văn phòng cho thuê đầu năm 2023 có gì cần chú ý.
Thị trường cho thuê văn phòng Quý I/2023 tại TPHCM
Các số liệu được ghi nhận
Các doanh nghiệp đang phải đối mặt với nhiều thách thức như như cầu tiêu dùng trong nước giảm, nguy cơ gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu, các sự kiện toàn cầu như khủng hoảng năng lượng, căng thẳng Nga – Ukraine… tất cả đã tạo nên một thị trường ảm đạm, khi mà GDP Quý I của TPHCM chỉ tăng trưởng 0,7%. Thậm chí những nền kinh tế lớn hàng đầu thế giới như Đức cũng đã bị “trượt” vào hố sâu suy thoái kinh tế. Có thể thấy, việc tăng trưởng kinh tế chậm tại TPHCM hay trên cả nước là hệ quả tất yếu của tình hình bất ổn về kinh tế và chính trị thế giới hiện nay.
Năm 2023 đã được dự đoán là năm mà nhiều nền kinh tế lớn gặp suy thoái
Theo đó vào Quý I, lần đầu tiên trong nhiều năm, số doanh nghiệp đóng cửa nhiều hơn số doanh nghiệp mới và tái hoạt động. Cụ thể, số doanh nghiệp mới và tái hoạt động là 56.946 – giảm 5,4% so với cùng kỳ trong khi số doanh nghiệp tạm đóng và giải thể lên đến 60.241 – tăng 17,4% so với cùng kỳ. Chỉ tính riêng TPHCM, đã có 13.500 doanh nghiệp đóng cửa – tăng 14% so với cùng kỳ, số doanh nghiệp mới là 14.300 – giảm 18% so với cùng kỳ. Tổng vốn đăng ký mới của các doanh nghiệp là 88,9 nghìn tỷ, giảm 39% theo năm. Có thể thấy, quy mô doanh nghiệp cũng đang bị thu hẹp. (số liệu từ Tổng cục Thống kê Việt Nam)
Nguyên nhân
Sự suy giảm về số lượng cũng như quy mô doanh nghiệp đã kéo theo sự “mất nhiệt” của thị trường văn phòng tại TPHCM. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy ở phân khúc văn phòng hạng A và B đều giảm so với quý trước lần lượt là 0,7% và 2,7%. Nhiều doanh nghiệp có xu hướng giữ nguyên hoặc cắt giảm diện tích thuê thay vì mở rộng quy mô văn phòng nhằm tiết kiệm chi phí vận hành.
Các doanh nghiệp muốn chuyển đổi văn phòng đang rơi vào thế khó khi mà quy định mới về phòng cháy – chữa cháy được ban hành trong Thông tư số 06/2022/TT-BXD. Quy định đã làm tăng chi phí thuê cũng như phức tạp hóa quy trình thi công văn phòng, làm nhiều doanh nghiệp do dự trong việc di dời hay thuê mới văn phòng.
Các dự án văn phòng có thể sẽ bị “treo” do thiếu chứng nhận an toàn phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn không thể xin giấy phép kinh doanh vì không có chứng nhận phòng cháy chữa cháy. Điều này đã khiến Thủ tướng Phạm Minh Chính phải ra công điện khẩn vào ngày 05/04/2023 để tháo gỡ các khó khăn và khúc mắc trong việc cấp duyệt giấy phép phòng cháy chữa cháy.
Khó khăn trong việc xin giấy phép phòng cháy chữa cháy đã gây trở ngại cho nhiều doanh nghiệp
Nhìn chung, thị trường cho thuê văn phòng Quý I/2023 tại Việt Nam chưa có dấu hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, các chuyên gia dự đoán tình hình kinh tế sẽ ổn định hơn vào giữa cuối năm 2023.
Hiện trạng văn phòng cho thuê hạng A trong và ngoài trung tâm TPHCM
Thực trạng hiện nay
Nguồn cung văn phòng cho thuê hạng A hiện nay ở khu vực trung tâm TPHCM còn đang hạn chế. Cụ thể phân khúc văn phòng hạng A tại trung tâm có gần 320.000m2 và diện tích trống chỉ khoảng 2.500m2, tức là còn trống chưa đến 1%. Với quỹ đất hạn chế ở khu vực trung tâm thì nguồn cung tương lai cũng sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu của nhiều doanh nghiệp. Dù có nguồn cung thì giá thuê cũng sẽ rất cao nếu so sánh với các khu vực rìa trung tâm thành phố như Quận 2 hay Thủ Đức.
Văn phòng cho thuê hạng A ngoài trung tâm hiện tại có giá cạnh tranh hơn rất nhiều so với các văn phòng cùng chất lượng tại khu vực trung tâm TPHCM
Nhận thấy nhu cầu cũng như nguồn cung văn phòng cho thuê hạng A ngày càng tăng tại các khu vực ngoài trung tâm, các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới như Savills hay Cushman & Wakefield đã cho ra mắt những tiêu chuẩn văn phòng hạng A mới.
Các văn phòng “Hạng A Vùng Ven”
Cụ thể Savills đã có phân hạng “Hạng A Ngoài Trung Tâm” nhắm đến các phân loại văn phòng có chất lượng phát triển tốt, nằm tại các khu đô thị quy hoạch tốt. Còn với Cushman & Wakefield, phân hạng A sẽ đánh giá nhiều hơn đến tiêu chuẩn văn phòng xanh – bền vững, tiện ích xung quanh khu quanh văn phòng thay vì vị trí của tòa nhà. Một ví dụ cho các tiêu chuẩn văn phòng hạng A mới này chính là OneHub Saigon, đây đang là một văn phòng cho thuê chất lượng hạng A, đáp ứng tốt tiêu chuẩn văn phòng xanh cũng như có các tiện ích và cơ sở hạ tầng chất lượng.
Tòa nhà văn phòng xanh Tower 1 trong dự án khu phức hợp văn phòng thương mại OneHub Saigon
Với sự phát triển cơ sở hạ tầng trên toàn thành phố và những khu vực tập trung kinh tế mới đang hình thành, nhu cầu thuê văn phòng đang dần chuyển dịch ra khỏi khu vực trung tâm TPHCM. Những văn phòng như OneHub Saigon sẽ là sự lựa chọn của rất nhiều doanh nghiệp trong tương lai.
Cần phải nói thêm, khi mà những tiêu chuẩn như ESG của doanh nghiệp ngày càng được xem trọng thì việc thuê các văn phòng xanh sẽ là một giải pháp tốt để giúp doanh nghiệp được điểm ESG cao. Đây sẽ là ấn tượng đầu tiên để khách hàng và đối tác đánh giá về doanh nghiệp. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng sẽ tiết kiệm được chi phí vận hành nhờ hệ thống năng lượng tối ưu của các tòa nhà văn phòng xanh. Tuy nhiên, các văn phòng có chứng chỉ xanh như LEED, EDGE hay WELL cũng sẽ có giá thuê cao hơn các văn phòng không có chứng chỉ.
Một số dự báo về nguồn cung văn phòng trong tương lai
Theo Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản trong năm 2023 tương đối trầm lắng, không có nhiều biến động. Nguồn cung có nhưng nhu cầu vẫn chưa phục hồi cho đến nửa sau năm 2023. Mặc dù vậy, vẫn có một số ít nguồn cung văn phòng cao cấp mới tại khu vực trung tâm trong tương lai gần. Dù văn phòng tại trung tâm TPHCM có giá thuê khá cao, tuy nhiên khi so sánh trong khu vực tại các thành phố lớn trong khu vực như Singapore, Hong Kong, Bangkok,… thì giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm vẫn rất hấp dẫn đối với các doanh nghiệp nước ngoài, đây sẽ là nhóm đối tượng khách hàng rất tiềm năng trong tương lai.
Bên cạnh việc khan hiếm văn phòng trong trung tâm thì nguồn cung văn phòng đang dần mở rộng tại các khu vực rìa trung tâm TPHCM như Thủ Thiêm, Quận 2, Thủ Đức. Điều này đồng nghĩa với việc nhiều doanh nghiệp sẽ có thể chọn các tòa văn phòng cận hay ngoài trung tâm TPHCM với chi phí thấp hơn trong tình hình khan hiếm văn phòng cho thuê hạng A tại khu vực trung tâm như hiện nay.
Khu vực TP. Thủ Đức đang được đầu tư để trở thành một trung tâm kinh tế – công nghệ mới của TPHCM
Kết
Tóm lại, thị trường văn phòng đầu năm 2023 khá ảm đạm do ảnh hưởng của tình hình suy thoái kinh tế trên thế giới và trong khu vực. Trung tâm TPHCM ngày càng khan hiếm văn phòng cho thuê hạng A, thay vào đó là xu hướng chuyển dịch văn phòng đến các khu vực ngoài trung tâm. Điểm sáng là với bộ tiêu chuẩn văn phòng hạng A mới, ngày càng có nhiều các văn phòng chất lượng hạng A ngoài trung tâm được công nhận hơn. Đây cũng là lựa chọn tối ưu cho các doanh nghiệp đang muốn cắt giảm chi phí vận hành nhưng vẫn có không gian làm việc chất lượng.
Xem thêm: Trung tâm dữ liệu trị giá 70 triệu đô 1Hub Data Center
